Acheter sur plan

Vous achetez un appartement neuf ou une maison neuve, effectivement construit ou projeté par le promoteur.
Dans ce dernier cas, vous recourez à la vente sur plan d'immobilier neuf, encadrée de précautions spécifiques pour :
• le contrat préliminaire,
• le contrat de vente définitif
En effet, pour éviter qu'elle ne présente des risques pour l'acquéreur, la vente sur plan est strictement réglementée par la loi (articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation).
La vente sur plan permet à un promoteur-constructeur de vendre des logements neufs alors que la construction de l'immeuble n'est pas achevée. Cette opération, pratiquée dans l'immobilier neuf, appelée vente en l'état futur d'achèvement (Vefa), se distingue d'une vente "classique" d'un programme neuf.
 
Le contrat préliminaire

Pour commencer, vous allez signer avec le promoteur un contrat préliminaire, également appelé contrat de réservation.
Par ce contrat, le vendeur s'engage à vous réserver un logement de son programme neuf. En contrepartie, vous versez un dépôt de garantie.
Par ailleurs, vous êtes en droit d'apprécier l'étendue de votre engagement lors de la signature de ce contrat de réservation. Ce contrat donc doit sous peine de nullité être établi par écrit et comporter certaines mentions obligatoires :
• une description détaillée du futur logement (surface habitable approximative, nombre de pièces principales, dépendances, etc.);
• la qualité des constructions (matériaux employés, éléments d'équipement fournis), au moyen d'une note technique annexée au contrat;
• le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, les modalités de sa révision;
• la date à laquelle pourra être signé le contrat de vente définitif;
• éventuellement, le montant et les conditions des prêts que le vendeur s'engage à vous obtenir.

Conseil : Vous avez intérêt à introduire dans le contrat une clause suspensive d'obtention de prêts. Si la condition ne se réalise pas, vous pourrez récupérer votre dépôt de garantie.

Le contrat préliminaire signé va ensuite vous être envoyé. A compter de sa réception, vous disposez d'un délai de dix jours pour vous rétracter.

A l'issu de ce délai, l'acheteur verse un dépôt de garantie par virement chez le notaire. Cette caution ne peut être supérieure à 5 % du prix prévisionnel si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an. Ce montant est ramené à 2 % lorsque ce délai ne dépasse pas deux ans. Au delà, aucune somme ne peut vous être réclamée. Le dépôt de garantie, qui ne produit pas intérêts, est déposé sur un compte spécial, généralement ouvert par un notaire.
 
Le contrat définitif de vente

Après avoir signé le contrat préliminaire, vous passez à la signature du contrat définitif de vente. Cette étape aussi est encadrée par des règles strictes.
Le vendeur vous enverra le projet de vente un mois au moins avant la signature définitive. Ce délai d'un mois, vous permet de vérifier que le projet est conforme à ce qui a été promis.
A cet effet, le contrat de réservation reprend avec plus de détails les informations contenues dans le contrat préliminaire, et notamment :
• description détaillée du bien immobilier neuf vendu,
• prix et modalités de paiement,
• délai de livraison,
• garantie d'achèvement ou de remboursement,
• condition suspensive d'obtention de prêts.
Si le contrat de vente définitif faisait apparaître une différence anormale par rapport au contrat préliminaire, vous pourriez renoncer à l'opération et le dépôt de garantie vous sera restitué dans un délai de trois mois au maximum.

Le contrat définitif de vente doit impérativement être passé devant notaire.
 
Le paiement

Le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux, sans jamais dépasser :
• 35 % à l'achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d'eau (toiture) ;
• 95 % à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la remise des clés, sauf si vous émettez des réserves justifiées au moment de la livraison. Auquel cas, les 5 % restants seront consignés chez le notaire jusqu'à ce que les réparations aient eu lieu.
Bon à savoir : Si la vente est conclue sous conditions suspensives, aucun versement ne vous sera réclamé tant que celles-ci ne sont pas réalisées.
 
La livraison

A l'achèvement de l'immeuble neuf, votre vendeur vous propose une date de livraison à laquelle vous recevrez les clés de votre appartement. Vous serez donc invité à le découvrir et à noter d'éventuelles réserves que le promoteur se chargera de corriger au plus vite.
 
Les garanties

Dans le cadre d'un achat sur plan à un promoteur-constructeur dont le bien immobilier est construit en plusieurs étapes, les garanties sont les suivantes :

Les garanties financières d'une part :

- La garantie d'achèvement de l'immeuble permet d'assurer l'acquéreur en cas de défaillance du promoteur ou du constructeur et a pour objet l'achèvement des travaux. Cette garantie prend donc fin lors de la livraison. Dans le cadre de la construction d'une maison individuelle, si l'acheteur n'est pas assisté d'un professionnel au moment de la réception de la maison, il dispose de 8 jours supplémentaires pour émettre des réserves.

- La garantie de remboursement vise à permettre à le remboursement des sommes versées en cas de non-achèvement de la construction, que la résolution du contrat soit amiable ou judiciaire.

Le contrat VEFA contiendra la garantie de remboursement ou la garantie financière d'achèvement. Elles ne sont pas cumulables entre elles. Cependant, elles peuvent être interchangeables avant l'échéance du contrat. Dans ce cas, ce dernier doit le préciser clairement. En effet, pour des raisons financières, le vendeur pourra proposer au début des travaux une garantie de remboursement, puis la remplacer par une garantie d'achèvement lorsque les travaux – et donc les versements de l'acquéreur- seront très avancés.

Les garanties techniques d'autre part :

- La garantie des vices apparents

Cette garantie couvre les vices de construction apparents pendant un mois à compter de la réception du logement neuf. L'acheteur devra les signaler par lettre recommandée avec accusé de réception et pourra saisir la justice dans un délai d'un an si le vendeur n'effectue pas les travaux pour y remédier.

- La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la livraison des travaux. Elle couvre les défauts de conformités ayant fait l'objet de réserves dans le procès verbal de réception, mais aussi ceux apparus ultérieurement et signalés dans l'année par lettre recommandée avec accusé de réception. Les défauts de conformité peuvent résulter de malfaçons ou être des travaux prévus lors de la commande mais non exécutés. Les désordres relevant de l'usure normale n'en font pas partie.

- La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale

D'une durée de deux ans après réception, la garantie de bon fonctionnement couvre le mauvais fonctionnement des équipements dissociables du bâtiment, c'est-à-dire qui peuvent être enlevés ou changés sans toucher au gros-œuvre. Par exemple, la robinetterie, les carrelages, le chauffage ou les portes.

- La garantie décennale

En faisant construire ou en achetant dans le neuf, vous bénéficiez d'une assurance contre les malfaçons dont le constructeur est responsable pendant dix ans. Les dommages qu'elle couvre sont de nature à compromettre la solidité de la structure de la construction et/ou à le rendre inhabitable. Il s'agit par exemple de fondations fissurées ou de problèmes d'étanchéité de la toiture. Les éléments indissociables du bâtiment sont également couverts comme une cheminée ou des canalisations. L'acquéreur doit signaler les malfaçons au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception en le mettant en demeure d'exécuter les travaux.

- La garantie phonique

Le vendeur doit garantir à l'acquéreur une conformité du logement aux normes minimales d'isolation phoniques, et ce pendant une durée d'un an.

Vous pourrez retrouver les informations officielles sur le contrat de réservation et sur l'acte authentique sur le site service-public.fr.